Hay diferentes cuestiones que debes saber antes de alquilar. Por ejemplo, qué se puede exigir a cada parte y qué no, quién es responsable de asumir diferentes gastos, y qué ocurre si surge algún conflicto entre las partes. En esta guía sobre el alquiler de inmuebles responderemos a preguntas frecuentes sobre este tipo de contrato.
En la primera parte de esta guía de alquiler explicaremos la diferencia entre los alquileres destinados al uso de la vivienda y aquellos que van a tener otra utilidad. Ambos tipos de alquiler tienen en común la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero el uso distinto que se les da hace que existan diferencias en su regulación. En la segunda parte de esta guía de alquiler mostraremos las preguntas más frecuentes.
En los contratos de alquiler prima la voluntad de las partes aunque, sobre todo si se trata de un arrendamiento para vivienda que esté dentro del marco legal configurado por la LAU. Si no fuera posible alcanzar un acuerdo recomendamos recurrir a la figura del arbitraje para solucionarlo. No obstante existen algunas excepciones que no figuran en esta guía de alquiler. Se trata de contratos que no se rigen por la LAU, y son las viviendas que se asignan a trabajadores, pisos turísticos, residencias universitarias, viviendas destinadas al uso militar o aquellas fincas para la explotación agrícola, pecuaria o forestal.
ALQUILER PARA USO DE VIVIENDA HABITUAL
- ¿Durante cuánto tiempo puede durar el contrato?
El que las partes libremente determinen, aunque el arrendatario tiene derecho, aun con la oposición de la propiedad, a un máximo de cinco años si el arrendador es una persona física y a siete si se trata de una persona jurídica. Dentro de ese margen, serán las partes las que decidan el tiempo que durará el alquiler, sin que ello afecte a la posibilidad de prorrogar el contrato cuando se acerque su vencimiento. Si no se especifica la duración, será de al menos un año.
- ¿Qué ocurre si el arrendador quiere vender la vivienda?
Deberá esperar al vencimiento del contrato para ello o bien venderla arrendada, en cuyo caso el comprador asumiría la posición de arrendador. En caso de que el arrendatario quiera adquirir la vivienda, tendrá el derecho de adquisición preferente. Esto se aplica por igual tanto a la vivienda como a los accesorios que incluya, tales como trasteros o plazas de garaje.
- ¿Cuándo se tiene que avisar de que no se quiere renovar?
Si el arrendatario no quiere seguir en la vivienda deberá notificarlo dos meses antes de la fecha del vencimiento de su contrato. También es posible desistir del contrato antes de su vencimiento, en cuyo caso habrá que avisar treinta días antes de abandonar la vivienda. En este caso, el arrendador podrá exigir una indemnización. Si el arrendador no quiere prorrogar el contrato, deberá avisar al arrendatario cuatro meses antes de su finalización. En caso de querer continuar el contrato no es necesario notificar nada, aunque recomendamos que se comunique al arrendador de todos modos.
- ¿Puede subarrendarse la vivienda?
Solo con consentimiento del propietario, ya sea un subarriendo total o parcial. En ningún caso la cuota podrá ser superior a la renta del alquiler.
- ¿Qué ocurre si el arrendador muere?
El inquilino podrá seguir habitando la vivienda hasta la finalización del contrato, aunque deberá llegar a un acuerdo con quien herede la propiedad.
- ¿Qué ocurre si el arrendatario muere?
Si el inquilino vivía con su cónyuge o hijos, estos podrán continuar con el contrato.
- ¿Qué ocurre si el arrendatario deja la vivienda, pero aún hay residentes en ella?
Tanto si están separados legalmente o de hecho, el cónyuge del arrendatario podrá solicitar continuar en la vivienda si han convivido en el inmueble dos años antes de la separación. Si tiene hijos menores o dependientes a su cargo, tan solo se exige que hayan convivido antes.
ALQUILER PARA USO DISTINTO AL DE LA VIVIENDA
- ¿Se puede subarrendar?
Si, además en estos casos no es necesario pedir el consentimiento del arrendador, salvo que se haya pactado lo contrario. No obstante hay que notificarlo, y el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta.
- ¿Cuál es el tiempo máximo que puede durar el contrato?
El que libremente determinen las partes.
SOBRE LAS FIANZAS
La cuantía de las fianzas cambia si el alquiler es para viviendas o para uso distinto. En el caso de las viviendas, será una mensualidad del alquiler, o dos si la vivienda está amueblada; para uso distinto serán dos mensualidades. Al finalizar el contrato el arrendador puede negarse a devolverla si el arrendatario no ha cumplido con los pagos, ha causado desperfectos o ha descuidado gravemente la higiene del inmueble.
COSTEO DE LAS OBRAS
La LAU aplica las mismas normas a las obras que se realicen en inmuebles alquilados para vivienda habitual o de uso distinto.
- ¿El arrendatario puede hacer obras?
Si, pero será necesario el consentimiento del arrendador. Si las obras causan algún daño al inmueble el arrendador podrá exigir al arrendatario que costee la restitución, incluso podrá rescindir el contrato.
- Mi arrendador quiere hacer obras, ¿puedo negarme?
Si el arrendador quiere hacer una obra de mejora, deberá notificar al arrendatario tres meses antes del inicio de la obra. Una vez le notifique, el arrendatario tiene un mes para desistir del contrato sólo cuando la obra afecte en gran medida a la vivienda.
- ¿Quién debe costear las obras que sean necesarias?
Dependerá del tipo de obra o de la razón por la que debe hacerse. Si es una obra de mejora o una necesaria para el uso del inmueble, o causada por su uso normal, el pago de la obra recaerá sobre el arrendador. Cuando la obra sea necesaria para reparar un daño causado por el inquilino, entonces éste será el responsable.
- ¿Pueden afectar a la renta?
Si, cuando sea mejora. El arrendatario tiene la obligación de soportar las obras, pero si estas fueran un impedimento para el uso habitual durante un tiempo, el arrendador tendrá que eximir del pago al arrendatario mientras duren las obras. También es posible que ambas partes lleguen a un acuerdo por el que será el arrendatario quien costee las obras, a cambio de que se le exima del total o una parte de la renta por un tiempo.
CAUSAS QUE PERMITEN LA RESOLUCIÓN INMEDIATA DEL CONTRATO
- Falta de pago de las cuotas
- Subarriendos no autorizados
- Daños causados con intencionalidad o descuido grave
- Desarrollo de actividades nocivas en el inmueble
- Cuando se usa para un fin distinto del acordado
- Cuando no se hacen las obras necesarias
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